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【世经研究】房地产--政策趋紧企业谋求新的扩张机遇

发布日期:2019-10-05 13:39   来源:未知   阅读:

  经历了15年以来各线城市房地产价格轰轰烈烈的上涨,时至今日,这一轮楼市的上涨已经出现见顶回落的迹象,房地产企业也伴随着本轮的上涨,面临整体模式的转型。未来行业格局应该是行业集中持续提升,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。

  改革开放以来,随着我国经济的高速增长、居民收入水平的快速提高、以及城镇化率的加快,我国房地产市场发展迅猛,即使在08年全球次贷危机,资产价格大幅下跌的背景下,我国4万亿的经济刺激计划以及7折房地利率等救市措施,09年我国房地产市场完美反弹,全年投资完成额稳定在了5仟亿元的规模增长。2017年我国房地产投资完成额为10.97万亿,当年国内生产总值82.71万亿,占比为13.26%。截至2019年6月末,全国完成房地产开发投资6.16万亿元,国内生产总值累计45万亿,占比为13.68%。房地产投资规模连创新高。

  虽然房地产投资额连创新高,伴随着我国经济增速的减速换挡,2010年宏观调控的收紧,房地产增速出现明显下滑,2015年全年我国房地产开发投资完成额同比增长仅为1%,与09年初经济危机后相当(09年全年增速16.1%),虽然16-17年投资规模维持高位,但是增速反弹不大,到19年上半年增速已出现明显下降。

  2000年以来,我国GDP保持高度增长,2007年增速达到峰值14.2%,随后经历全球次贷危机,中国经济增速开始下台阶,2015年经济发展进入新常态,GDP增速维持在6.5%-7%,2016年是我国近20年来GDP增速最低的一年,仅为6.7%,表明2016年我国的经济发展形势严峻,2015-2016年PMI也一直处于经济荣枯分水岭之下证实经济基本面较差,截至2019年6月,PMI产出指数为53.0%,表明我国企业生产经营活动保持扩张,但步伐有所放缓。

  房地产价格在2014年“930”新政和“1121”降息后,从一线新政”后,房价加速上涨,从北上,蔓延至广深、江浙,后到重点省会城市。2016年2月2日首付比例下调,2月19日契税和营业税调整后,三、四线城市房价启动普涨模式。再加上2014年人民银行创设抵押补充贷款(PSL)工具, 2015年棚改货币化安置迅速发展,PSL存量规模大幅上涨,推升三、四线年PSL增速明显下滑,PSL“因城施策”的原则逐渐明确。本轮因政策刺激的房价全面上涨慢慢走向尾声。目前房价与我国GDP的增速已经出现明显的背离,无论从基本面还是政策面来说,支持房价持续上涨的经济动力都在衰竭。2019年上半年,房市在长达两年的重度调控之下,出现降温趋势。

  (三)居民杠杆比率偏高,房地产相关贷款占银行总贷款一半以上,系统型金融风险极大

  在2004-2014年间,中国的商业房地产贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的增长都是一致的,但在2015-2017年间,房地产开发贷款的增速呈现出先降后升,但商业性房地产贷款、个人住房贷款的增速却呈现出先升后降。2017年末我国居民部门负债率为54.41%,居民负债率呈现逐年上升的趋势,但美国自次贷危机之后,居民与非盈利机构的负债率呈现逐年下降的趋势,我国居民债务负担则在持续加重。

  自2006年起房地产贷款占比呈现逐年递增。2013年至2017年期间,房地产贷款维持在每年20%以上的增速,房地产贷款占比也由2013年的39.22%上升至2017年的51.94%。四年间占比上升了32.43%,而在2006至2013的七年间,房地产贷款占比仅仅上升了20.04%。截止至2018年底我国金融机构发放的贷款有一半在房地产,地产行业与金融行业紧密捆绑,同时也将地产行业的风险蔓延至了金融行业。2019年6月在“房住不炒”的基调下,央行要求银行进一步优化调整信贷结构涉房贷款,调控力度持续升级。

  2017年我国城镇化率58.52%。从1995年开始我国城镇化率增长明显提速,表现为城镇人口增速增加,1995年乡村人口在经历了15年的增长后开始减少,并且减速明显高于之前15年的增速。2010年城镇人口总数超过乡村人口。

  城镇化是我国现代化的必由之路,是我国最大的内需潜力和发展动能所在,对全面建设社会主义现代化国家意义重大。

  参考美国与日本城镇化的发展历程来看,我国房地产发展正在经历转型,配合经济的增速发展即将进入新的发展阶段,主要表现为:房地产投资增速的下滑至平稳发展的过程。房产需求从数量的扩张向质量提升的过渡,大都市圈的聚集效应一、二线城市与三、四线城市的分化。

  从销售额来说,过去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趋势。其中,2016年,恒大超越万科成为销售额最大的开发商,市占率达到3.17%,2016年前十大开发商的市占率达到18.68%,市占率进一步提升。而2017年前4个月,前十大开发商的市占率达到了22%,集中度进一步快速提升。

  参考美国房企十强30%左右的市场占有率,可以预期未来,行业仍存有大量大企业兼并重组小企业不断发展壮大的机会—所谓强者恒强。2016年全国销售额为11.8万亿元,稳定情形下按照每年13万亿的销售额测算,在假设大房企占得30%的市场份额下,将会产生近4万亿的销售额,空间十分巨大。

  竞争对于房企实力的要求更为多样。除了资源优势,龙头房企在资金、品牌和管理方面都具有明显的优势,而这些竞争优势又会反过来帮助龙头房企获取更加优质的资源,从而迅速形成集聚效应,强者恒强。

  随着行业壁垒的建立,地产行业将迎来稳健发展的春天。随着行业近几年整体利润增速的下滑,房企业务类型和布局的调整也逐渐完成。龙头开发商由于其竞争优势和市占率的不断提升,业绩仍有很大的增长空间,而且随着城镇化和人口迁移的趋势越发明显,大型房企和区域龙头仍有较大的机会。

  政策趋紧的环境下,龙头开发商更显优势。随着政策对房地产开发商的融资进一步趋严,小型开发商由于资金和能力有限,需要与大型开发商共同合作开发,因此大型开发商迎来并购的黄金时期,市占率有望加速提升。

  龙头开发商向优质三四线城市扩张更为容易。龙头开发商其本身就是品质和信誉的保证,相比而言将享受更高的溢价,尤其是对于三四线城市,对住宅品质的需求也在逐步提高,龙头开发商向优质三四线城市的扩张将更为容易。张裕、威龙、长城等龙头企业,则分别通过收购海外品牌、在海外建厂或产品出口的方式布局海外市场,从而降低成本,提高产品结构。

  进入2019年下半年,多地发布房地产调控政策,仅7月全国房地产调控政策次数为56次。而1~7月,全国房地产调控政策达307次。持续不断的调控政策使得行业相关数据逐渐走低。国家统计局数据显示,全国房地产开发投资已在5~7月连续出现增幅回落,2019年全国商品房销售面积已经连续6个月下降。总体来看,政策调整导致企业经营压力加大。

  2019年8月20日,国务院召开政策例行吹风会,中国人民银行副行长刘国强透露,近期人民银行将在充分调研的基础上发布关于个人住房贷款利率政策的公告。新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。金融行业应当注意,“房住不炒”的定位不能偏离。同时,避免把房地产工具化。与此同时,伴随房地产行业调控政策收紧,涉房融资全面收紧,信托、信贷和债券融资渠道被全方位围追堵截。不仅是企业一端,个人房贷端,资金面也在持续收紧。因此,融资环境全面收紧,银行贷款额度紧张,债券发行利率上行,加剧企业流动性压力。

  全国商品房销售规模将处于调整通道。一方面,香港最快开奖结果查询结果论坛,调控政策持续落实之下,行业调整预期进一步强化,叠加前期需求积极释放,后期需求入市动力将有所减弱。另一方面,棚改货币化比例大幅下降,www.a66441.com,三四线城市地产销售全面承压。此外,税收政策持续收紧,房地产销售将承压,带来销售规模下滑。

  2019年以来,各大房企高层人事变动已近百次。其中不乏万科、保利等头部房企,涉及职务主要为负责营销与财务的高管。另外,受销售预期走弱和政策收紧预期的影响,房企新开工意愿减弱,房屋新开工面积增速继续回落,商品房竣工面积降幅持续扩大,与此同时,土地购置面积降幅继续收窄。企业高管及核心业务骨干人员变动,施工进度变缓,拿地力度过于激进暴露资金短缺风险,企业运营风险加大。

  随着限价限售、房企融资限制等政策的收紧,以及“房住不炒”的政策基调。预计未来地产行业运行将会有所放缓。建议银行重点关注品牌口碑好、竞争优势明显的龙头企业。



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